Il est souvent difficile de trouver le bon appartement à acheter. Et quand on en trouve un, il n’est pas rare que les travaux à effectuer soient conséquents ! Si cette perspective peut effrayer, acheter un appartement avec travaux peut pourtant être une excellente idée.
Voici quelques bonnes raisons de passer à l’acte !
1. Pourquoi acheter un appartement avec travaux coûte moins cher ?
Premier avantage à investir dans un bien immobilier avec travaux : le prix !
Acheter un appartement avec travaux coûte moins cher car sur le marché, les vendeurs tiennent (en principe) compte du coût des travaux à engager dans l’estimation du prix de vente : si vous devez refaire l’électricité, le système de chauffage, la plomberie ou l’ensemble des fenêtres, cela représente des frais importants que tout le monde n’est pas prêt à engager.
Ces devis permettent souvent de faire une offre plus basse que le prix affiché et de négocier avec le vendeur (parfois même dans une ville où le marché est tendu !). Par ailleurs, vous allez parfois pouvoir acheter dans une résidence de standing où des biens neufs auraient été hors budget pour vous.
Qui dit prix de vente moins élevé, dit aussi avantages financiers indirects !
Par exemple, dans le neuf, les frais de notaire sont peu élevés (de l’ordre de 2 à 3% de la valeur du bien) là où, dans l’ancien, ils se situent plutôt autour de 7-8%. Plus le prix d’achat est bas, plus ces frais sont donc réduits ce qui peut représenter une économie importante pour l’acheteur.
Idem si vous financez votre achat immobilier à l’aide d’un crédit : le montant à emprunter sera plus élevé pour un appartement en bon état que pour un appartement à rénover. Si votre dossier financier est un peu faible, ou que vous savez pouvoir réaliser les travaux à petit prix, ça peut être un atout énorme : le montant de vos mensualités restera raisonnable… et vous pourrez étaler les travaux dans le temps pour une meilleure maîtrise de votre budget !
Enfin, acheter un appartement avec travaux permet de faire des économies sur les factures d’énergie : c’est l’occasion de résoudre les problèmes de performance énergétique, que ce soit en mettant du double vitrage, en installant un système de chauffage moins énergivore ou en améliorant l’isolation.
2. L’achat immobilier avec travaux peut ouvrir droit au prêt à taux zéro
Le prêt à taux zéro est un avantage important pour les acheteurs d’un appartement avec travaux. Ce prêt permet de financer une partie du projet sans intérêts, ce qui réduit considérablement le coût global de l’opération.
Cette aide financière s’adresse aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires d’un bien immobilier au cours des deux dernières années. Elle peut également être accordée aux acheteurs d’un logement ancien (construit il y a plus de 5 ans) qui effectuent de lourds travaux de rénovation. Dans ce cas, le prêt à taux zéro (« PTZ ») est adossé à votre prêt immobilier classique et vient le compléter.
Vous connaissez sûrement Bien ici, le portail immobilier qui permet de rechercher un bien en visualisant en 3D les commerces, transports et autres lieux importants de votre futur cadre de vie. Le site propose un simulateur de prêt à taux zéro pour évaluer le montant dont vous pouvez bénéficier.
Si vous achetez un appartement avec travaux, n’hésitez pas à demander cette aide financière à votre banque ! Elle pourra vous aider à financer une partie du chantier : le PTZ dans l’ancien s’applique aux travaux d’amélioration et/ou d’économie d’énergie qui atteignent 25% du montant total de l’achat immobilier, et qui sont réalisés dans un délai de 3 ans après l’achat.
25%, voilà qui paraît énorme mais en réalité, la note peut vite monter lorsque vous devez engager des travaux coûteux comme le remplacement de toutes les baies vitrées et fenêtres, l’électricité, la rénovation totale d’une salle de bain et d’une cuisine, etc.
Le montant du prêt à taux zéro est calculé en fonction du prix d’achat du bien immobilier et de la zone où il se situe. Il est soumis à des conditions de ressources.
Notez qu’il existe aussi d’autres aides pour vous aider à alléger la facture : via votre entreprise, vous pouvez peut-être bénéficier d’un prêt Action Logement (jusqu’à 10000 euros sur 10 ans) ; il existe aussi des aides ciblées, comme Ma Prime Rénov’.
3. Vous pouvez personnaliser votre bien immobilier à votre goût
Troisième avantage à acheter un appartement avec travaux : vous pouvez le rénover entièrement pour qu’il corresponde à vos envies, vos goûts en matière de déco et votre style de vie !
Le choix des matériaux, de la cuisine, de la salle de bain, des peintures, etc. vous revient entièrement. Votre appartement sera unique et personnalisé à votre image !
Si vous achetez un logement ancien, les travaux de rénovation pourront également être l’occasion d’améliorer la performance énergétique. Ainsi, votre futur chez-vous sera à la fois beau, plus économe et plus confortable !
4. Vous pouvez corriger certains problèmes d’aménagement
Si vous n’aimez pas la disposition des pièces de votre logement, il est possible de modifier les cloisons pour changer l’agencement.
Quelques conseils pour modifier la disposition des pièces ? Vous pouvez par exemple…
- Agrandir une chambre ou créer une suite parentale en tirant profit d’une salle de bain existante ou en créant une salle de bain ;
- Créer une cuisine américaine ouverte sur le salon ;
- Fusionner deux pièces pour disposer d’un espace plus grand ;
- Cloisonner une pièce trop grande pour avoir une chambre supplémentaire ou un bureau ;
- Faire disparaître un couloir qui occasionne une perte de place ;
- Créer une disposition plus fonctionnelle offrant une meilleure circulation ou une meilleure organisation des pièces ;
- Rendre un espace plus lumineux en faisant tomber certains murs.
Les travaux de démolition et de reconstruction sont souvent moins chers que l’achat d’un appartement neuf.
Attention toutefois à bien mesurer les dimensions de chaque pièce avant de vous lancer, car une fois les cloisons abattues, il sera difficile (voire impossible) de revenir en arrière !
Si vous souhaitez toucher à un mur porteur, quelques précautions supplémentaires s’imposent : il faudra faire appel à un bureau d’études techniques qui évaluera les charges que les murs supporteront après votre intervention. Ces spécialistes du bâtiment pourront vous indiquer la meilleure façon de procéder et le coût du projet.
En joignant ces documents à l’avis de l’architecte de votre immeuble et au devis de votre entreprise de travaux, vous pourrez alors demander l’accord du syndic de copropriété pour réaliser les travaux.
5. La plus-value à la revente est souvent très intéressante
Lorsque l’on fait un achat immobilier avec travaux, la plus-value à la revente du bien est souvent très intéressante. En effet, les travaux ont permis de customiser totalement l’appartement et d’en faire un bien unique, en bon état. De quoi attirer les acheteurs potentiels !
N’oubliez pas que beaucoup de gens ont du mal à se projeter lors d’une vente immobilière et préfèrent acheter un bien dans lequel ils imaginent déjà leurs affaires.
Si vous avez créé une pièce en plus en cloisonnant, cela peut même changer le type d’appartement (passage d’un T2 à un T3 par exemple) et favoriser ainsi la revente.
Il est également possible de louer son appartement après les travaux, ce qui peut être une bonne solution pour se créer une source de revenus supplémentaire. Les locataires seront ravis de pouvoir profiter des travaux déjà réalisés, et votre investissement locatif aura un meilleur rendement.
Quels sont les inconvénients à acheter un appartement avec travaux ?
Il y a bien sûr quelques inconvénients à acheter un appartement avec travaux, notamment le fait que les travaux peuvent prendre du temps et être assez stressants. Il est important de bien se renseigner avant de se lancer dans l’achat d’un appartement avec travaux, pour être sûr de pouvoir gérer correctement le chantier.
En outre, acheter un appartement avec travaux peut représenter un investissement assez risqué, car il est difficile de prévoir exactement le budget nécessaire pour réaliser les travaux. Il y a toujours des imprévus qui peuvent faire gonfler la facture !
Acheter un appartement avec travaux n’est donc pas une décision à prendre à la légère, mais c’est un investissement intéressant qui peut rapporter gros. Si vous êtes sûr de pouvoir gérer correctement le chantier et que vous avez un budget suffisant, n’hésitez pas une seule seconde !
C’est le choix que j’ai fait pour mon premier achat à côté de Paris (donc dans un marché foncier plus que tendu !). J’ai ainsi pu négocier un tarif intéressant, réduire le montant des frais de notaire en conséquence et choisir une résidence offrant certains avantages (jardin, gardien, le tout dans une copropriété bien gérée). Bien sûr, ça n’a pas été de tout repos, il a fallu composer avec les aléas du chantier, la présence des ouvriers, le bruit et la poussière… mais en seulement 2 ans, la valeur estimée du bien a bondi ! De quoi rassurer sur les avantages de l’opération !
