Vous avez peut-être déjà entendu parler de l’achat en VEFA (Vente en état futur d’achèvement) : il s’agit d’investir dans un bien neuf, soit avant sa construction (on achète alors « sur plan », souvent avec l’appui d’une modélisation 3D de la future résidence pour que vous puissiez vous projeter), soit pendant que la construction est en cours. Acheter un appartement en VEFA est donc une excellente solution si vous souhaitez investir dans le neuf.
Mais à quoi faut-il être attentif ? Comment réussir son opération immobilière sans déception ? Voici 5 conseils pour un achat serein.
1. Renseignez-vous sur le promoteur et les garanties qu’il propose
La VEFA est évidemment très encadrée pour protéger l’acheteur. En effet, vous allez investir dans un bien inachevé… ou dont la construction n’a pas encore débuté ! Il est donc primordial d’avoir des garanties et cela commence par le fait de choisir un promoteur qui a pignon sur rue et une certaine solidité financière. Certains se sont fait un nom, à l’instar de Cogedim et autres, qui proposent des programmes un peu partout en France.
Prenez le temps de lire des témoignages : gardez en tête qu’il y a toujours des insatisfaits, il y a toujours des projets sur lesquels il existe des « aléas de chantier » ou des interlocuteurs moins joignables que d’autres… mais apprenez de vos lectures ! Cela vous permettra de poser les bonnes questions, à la fois au promoteur lui-même mais aussi à votre banque ou courtier.
Exemple : si vous constatez que beaucoup d’internautes se plaignent de retards… posez la question « si la livraison du logement prend du retard, qu’advient-il de votre financement » ? Si vous avez peur d’un manque de réactivité, anticipez un maximum de questions avant d’avoir signé quoi que ce soit.
Pour acheter un appartement en VEFA, vérifiez que le promoteur a bien souscrit les garanties nécessaires : garantie décennale (qui couvre pendant 10 ans les grosses malfaçons), biennale (qui couvre pendant 2 ans les « petites malfaçons »), de parfait achèvement (qui couvre sur 12 mois tous les problèmes que vous devrez signaler lors de la réception des travaux) ou encore l’assurance dommage-ouvrage, très utile pour prendre en charge la réparation des dommages avant même de décider qui en porte la responsabilité.
Il y aura aussi des garanties quant à la surface habitable finale du bien (qui doit correspondre, avec une petite marge d’erreur, à celle annoncée sur les plans) ou encore son degré d’isolation phonique, qui doit répondre aux normes en vigueur.
Vérifiez également toutes les clauses du contrat : descriptif du bien, délais prévus pour les travaux, calendrier de paiement selon l’état d’avancement du chantier…
2. Étudiez l’emplacement comme pour tout achat immobilier
Lorsque l’on étudie la possibilité d’acheter un appartement en VEFA, dans le neuf, on part parfois du principe que « c’est forcément un emplacement qui vaut le coup puisqu’un promoteur investit dedans ». Je vous conseille malgré tout, avant de réaliser votre premier achat immobilier, de vous renseigner sur l’emplacement comme vous le feriez pour un achat dans l’ancien ou pour choisir une location.
La rue est-elle passante ? Y a-t-il d’autres projets de construction à proximité qui pourraient modifier la vue, la luminosité ou l’environnement de votre futur logement ? Les commerces, les transports, les écoles sont-ils loin ? La résidence est-elle proche d’espaces verts ou en prévoit-elle ? Le quartier est-il bien fréquenté ? Est-il facile de se garer si la résidence ne comporte pas de parking ? La ville et l’environnement correspondent-ils à votre mode de vie ?
Souvenez-vous toujours que l’intérieur d’un bien est modifiable, pas sa localisation !
3. Acheter un appartement en VEFA : l’importance du financement
Lors d’un achat en VEFA, il ne s’agit pas seulement de « pouvoir payer » le montant du bien… mais aussi de bien réfléchir à la structure de votre financement. A titre d’exemple, acheter dans le neuf vous permettra souvent de décrocher un prêt à taux zéro… mais celui-ci va de pair avec certaines conditions, comme l’impossibilité de mettre le bien en location avant un certain délai, sauf circonstances exceptionnelles.
De même, gardez en tête qu’un chantier prend souvent du retard. Je ne suis pas pessimiste au point de dire « TOUJOURS » mais par expérience, tant la mienne que celle de mon entourage, il y a souvent des aléas… Ca peut être les intempéries, un problème de rupture de stock sur certains matériaux, des problèmes de personnel, des imprévus de chantier qui exigent de refaire ou modifier une étape de la construction. Si vous avez prévu par exemple un prêt relais, anticipez ce qui se passera en cas de gros retard de livraison.
Le mieux est souvent de solliciter les conseils d’un courtier en prêt immobilier : ils ont l’habitude de ce type de dossier, connaissent les solutions à disposition en fonction de votre situation, de votre apport, de la date de livraison estimée de votre future résidence… Si vous revendez un bien existant pour acheter dans le neuf, il est parfois plus intéressant et sûr de passer par une « location intermédiaire » que de souscrire un prêt relais hasardeux s’il y a le moindre retard dans le chantier.
Vous bénéficierez souvent d’avantages en achetant un appartement en VEFA, que ce soit une économie d’impôts ou des frais de notaire réduits. Si votre courtier possède une expertise sur le sujet, ce sont autant de paramètres à mettre dans la balance en vue de votre future acquisition.
4. Apprenez à vous projeter dans un plan
Certaines personnes arrivent parfaitement à visualiser les espaces, les contraintes d’aménagement et les volumes à partir d’un plan, d’autres ont plus de mal. Si c’est votre cas, avant d’acheter un appartement en VEFA, je vous conseille de bien comparer les dimensions indiquées sur le plan à des lieux réels que vous connaissez, par exemple votre appartement actuel.
Vous pouvez aussi reproduire le plan et y placer vos meubles, à l’échelle. C’est un excellent moyen de visualiser la disposition des futures pièces et de prendre conscience de ce qui pourrait vous poser problème : par exemple, une pièce de forme inhabituelle difficile à meubler, une perte d’espace à un endroit, une porte-fenêtre impossible à ouvrir si vous mettez votre canapé à côté…
5. Osez demander des modifications du bien
Dès lors que votre promoteur vous remet un plan du bien que vous souhaitez acheter, sachez qu’il est possible de négocier certaines modifications du plan afin que l’appartement futur corresponde mieux à vos besoins.
Bien entendu, ce ne sera pas gratuit et fera l’objet d’un devis… mais c’est parfois souhaitable pour que votre bien réponde pleinement à vos goûts et attentes. Si vous vous promenez sur des sites qui parlent travaux et aménagements, comme Piros, vous aurez sûrement plein d’idées qui vous viendront pour apporter de légères modifications au plan.
On parle de TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur). Les TMA sont encadrés par certaines règles : ils ne doivent pas entraîner de retard de livraison du bien ou induire des nuisances ou changements pour les autres copropriétaires, ils doivent s’inscrire dans les normes y compris les normes d’accessibilité.
Somme toute, rien de très exigeant… et le panel de travaux que vous pouvez demander est en réalité assez large, par exemple :
- Personnaliser les finitions (que ce soit au sol ou sur les murs) ;
- Faire modifier des cloisons (dès lors que ce ne sont pas des murs porteurs, vous pouvez demander une suppression de cloison ou un déplacement) ;
- Agir sur l’électricité (faire ajouter des interrupteurs ou prises électriques, déplacer ceux qui sont prévus) ;
- Faire supprimer des équipements prévus (par exemple, la kitchenette dans la cuisine, un placard, etc) ;
- Faire modifier des équipements sanitaires (par exemple, mettre une douche à la place d’une baignoire).
Souvent, votre promoteur disposera déjà d’une grille tarifaire à vous soumettre pour les demandes les plus courantes, et vous donnera une réponse et un devis modificatif assez rapidement (en moins d’un mois en général, le temps que le cabinet d’architecte confirme que les travaux souhaités sont réalisables). Un bon moyen de concilier le fait d’acheter un appartement en VEFA et la possibilité de le personnaliser !
