Faire son premier achat immobilier peut être une tâche décourageante. Il y a tellement de choses à considérer avant d'acheter ! Comment savoir si vous faites une bonne affaire ? Que devez-vous rechercher dans votre bien ? A quels détails faire attention et comment convaincre une banque de vous suivre ?
Dans cet article, je vais vous donner quelques conseils pour que votre premier achat immobilier se déroule le mieux possible. Continuez à lire pour en savoir plus !
Se renseigner sur sa capacité d'emprunt
La première étape de l'achat de votre premier logement consiste à déterminer le montant que vous pouvez emprunter, qu'on appelle la "capacité d'emprunt". Qu'est-ce que c'est ? Il s'agit du montant maximal que vous pouvez emprunter sans vous imposer une trop grande pression financière. On estime souvent qu'il ne faut pas s'imposer plus de 33% d'endettement par rapport à vos revenus. Autrement dit, la somme de vos crédits (crédit auto, immo, conso, etc) ne doit pas dépasser 33% de vos ressources.
C'est un élément que les banques regarderont pour vous accorder (ou non) un prêt immobilier, donc autant vous renseigner en amont pour que vos futures mensualités soient réalistes. Vous pouvez calculer votre capacité d'emprunt en utilisant une calculatrice en ligne ou en vous adressant à un courtier en crédit immobilier.
Cela vous donnera une idée de la fourchette de prix à laquelle vous devez vous intéresser. L'avantage du courtier, c'est qu'il a l'habitude de traiter une foule de dossiers et de situations (faire un premier achat seul ou en couple, avec un apport personnel élevé ou pas, etc). Il saura donc vous dire quelles banques sont les plus avantageuses. Il se rémunère souvent sur sa négociation, avec une petite somme forfaitaire en plus, ça reste très raisonnable.
Je vous conseille de le faire avant même de commencer vos recherches immobilières : ça évite de viser des biens inatteignables et, à l'inverse, ça permet parfois de faire des arbitrages intéressants.
Par exemple, lors de mon premier achat immobilier, j'ai trouvé un bien qui était 40000 euros en-dessous de ma capacité d'emprunt. J'aurais pu me dire "je peux trouver mieux vu mon budget"... mais j'ai choisi de l'acheter quand même et d'y faire de gros travaux, une opération gagnante !
Economisez les frais de notaire... mais pas que !
Vous vous rendrez rapidement compte que l'immobilier est un secteur qui implique de nombreux acteurs et, par conséquent, certains coûts.
Les coûts gérés par le notaire
Le premier d'entre eux se rapporte au notaire. Son rôle est de certifier l'authenticité de la vente, de vérifier qu'il n'y a pas de charges sur le bien (comme des dettes impayées) et de rédiger l'acte de vente. Vous lui verserez une somme importante mais contrairement à une idée reçue, ces fameux "frais de notaire" ne vont pas tous dans la poche du notaire (sinon, ils n'auraient plus besoin de travailler !).
En fait, le notaire va d'abord collecter des fonds destinés au Trésor Public (oui, toujours eux !), qui correspondent en général à 5.8% du prix de vente, c'est ce que l'on appelle les droits de mutation à titre onéreux.
Le notaire va aussi collecter 0.1% de frais pour enregistrer la vente au fichier immobilier.
Le notaire s'occupe aussi de certaines démarches administratives liées au dossier (par exemple, signaler "officiellement" au syndic de copropriété d'un immeuble que le bien a changé de propriétaire, faire établir un état hypothécaire, demander des pièces à l'état-civil, etc). Ces frais sont aussi refacturés.
Et enfin, comme tout travail mérite salaire, le notaire se paie ! Les émoluments demandés sont en général proportionnels au prix de vente et intègrent 20% de TVA.
Globalement, on considère que les frais à verser au notaire correspondent à environ 8% du prix de vente dans l'ancien et 2 à 3% si vous achetez un logement neuf.
Les autres coûts du premier achat immobilier
En complément de cette somme, vous devrez parfois avancer en guise de garantie entre 5 et 10 % du prix de vente du bien (que vous verserez au notaire et qui seront ensuite déduits du solde restant à payer). C'est souvent le cas quand il y a signature d'un compromis de vente, ça permet de consolider l'engagement pris par l'acheteur à acquérir le bien... et celui du vendeur à le lui réserver.
Parfois, vous devrez également prendre à votre charge les frais d'agence ou de l'intermédiaire ayant réalisé la vente du bien. Vous le verrez précisé ainsi sur l'annonce du bien immobilier :
Et puis, il faut prévoir quelques frais annexes : déménagement et formalités associées (faire suivre le courrier, etc), éventuels travaux, etc.
Le prêt immobilier à 110%, de plus en plus rare
En bref, je vous conseille vivement d'économiser en amont. Quand on vous dit qu'il est possible de faire un premier achat immobilier sans apport, c'est vrai au sens "bancaire" du terme (on peut vous prêter le montant total du bien immobilier) mais pas au sens "quotidien" du terme :)
Vous devrez bel et bien sortir quand même de l'argent pour boucler votre dossier de financement, et les prêts qui fonctionnent autrement se font de plus en plus rares sur le marché. On appelle ça des prêts à 110%. Il s'agit de vous prêter à la fois le montant du bien mais aussi le montant des frais annexes (frais de notaire, de garantie, d'agence, etc).
Renseignez-vous sur les aides
Certaines aides sont destinées aux primo-accédants (personnes devenant propriétaires pour la première fois) et peuvent donner un bon coup de pouce au financement de votre projet, en complément d'un prêt bancaire classique.
Vous trouverez ci-dessous un récapitulatif des principaux programmes d'aide aux primo-accédants :
- Le prêt à taux zéro (ou "PTZ", de son petit surnom !) : vous en avez sans doute entendu parler, le prêt à taux zéro permet de financer une partie du premier achat immobilier. Le montant emprunté ne porte pas d'intérêt (les intérêts représentent une partie non négligeable de ce que vous remboursez, surtout les premières années d'un prêt immobilier, c'est donc un atout non négligeable).
- Le prêt Action Logement : il s'agit d'une aide très intéressante car elle vous permet de financer une partie du projet (jusqu'à 40 000 €). De plus, le taux d'intérêt est beaucoup plus faible que celui d'un prêt classique (0.5%) et la durée de remboursement est plus longue.
- Le prêt d'accession sociale : ce prêt, destiné aux ménages modestes, est également très intéressant car il offre un taux d'intérêt faible et une longue période de remboursement jusqu'à 30 ans.
Il existe d'autres aides au financement spécifiques, qui peuvent être des aides gouvernementales ou accordées par les collectivités territoriales et servir par exemple de coup de pouce si le logement nécessite des travaux.
Mais attention, ces aides ne sont pas automatiques et vous devrez remplir certaines conditions pour en bénéficier. Par exemple, certains de ces programmes d'aide à la première acquisition ne sont destinés qu'aux personnes ayant de faibles revenus ou vivant dans des zones spécifiques.
Commencez à étudier le marché immobilier
On entre dans une étape bien plus intéressante du premier achat immobilier : commencer à réfléchir à votre projet. Dans quelle ville souhaitez-vous acheter ? Vers quel type de bien orienter votre recherche ?
J'avais donné sur le blog des conseils pour choisir un appartement, ils s'appliquent aussi assez largement à l'achat d'un premier logement.
Intéressez-vous surtout aux paramètres que vous ne pourrez pas changer :
- L'environnement et la situation du logement (quartier bien/mal fréquenté, avec des nuisances sonores ou olfactives, etc.)
- L'étage si c'est un appartement
- Les terrains aux alentours, dans le cas d'une maison comme d'un appartement : sont-ils constructibles ? Risque-t-il d'y avoir un immeuble au bout de votre jardin ou face à votre balcon sans vis-à-vis ?
- La luminosité : un logement sombre restera sombre
Le reste, ça se modifie ! Si l'électricité est à refaire, que la cuisine est moche, que le sol ne vous plaît pas, que la déco a 50 ans de retard sur les tendances, ce sont des défauts qui se corrigent. A l'inverse, si la situation du logement est mauvaise, elle ne va pas s'arranger par miracle !
Sur certains sites, comme MeilleursAgents, vous pouvez avoir une idée des tendances du marché dans la région que vous ciblez.
Vous pouvez également consulter la base publique des transactions immobilières disponible sur votre compte des impôts, rubrique "Autres services" > Rechercher des transactions immobilières, qui vous donnera l'historique de tous les biens vendus ces dernières années à une adresse ou dans une zone géographique précise.
Demandez l'aide d'un professionnel
L'étape suivante consiste à demander l'aide d'un professionnel dans votre recherche. Vous voudrez trouver un agent immobilier en qui vous pouvez avoir confiance. Il sera en mesure de vous aider à trouver la bonne propriété, à négocier le prix et à protéger vos intérêts tout au long du processus.
Regarder les sites web d'immobilier est une bonne chose mais souvent, les biens passent d'abord par les fichiers des agents immobiliers avant d'atterrir en ligne... d'où l'intérêt de vous faire connaître (ça ne dispense pas de regarder les petites annonces par ailleurs !).
D'ailleurs, si vous voyez passer des annonces que vous trouvez sympa, repérez quelles agences locales les proposent et contactez ces agences-là en priorité.
Tenez compte de votre objectif
La plupart du temps, on effectue un premier achat immobilier pour acquérir sa résidence principale... mais on peut aussi le faire dans la perspective de réaliser un investissement locatif. Le premier cas est généralement plus simple : on achète pour soi et on s'assure que l'appartement répond à ses besoins (et pas nécessairement à ceux d'un locataire).
Dans le second cas, il est important de prendre en compte les paramètres suivants :
- Le prix des loyers dans la région
- Le type de locataires que vous souhaitez attirer (étudiants, familles, etc.)
- Le rendement attendu : le but est de faire un premier achat immobilier qui vous fera gagner de l'argent, pas en perdre !
- Le fait que vous devrez vous loger de votre côté (donc financer ce logement), que vous ayez ou non un locataire en place dans le bien que vous achetez
L'intuition, importante pour un premier achat immobilier
Avant de faire mon premier achat immobilier, j'avais lu plein de conseils disant de visiter beaucoup de biens pour pouvoir comparer. J'en ai visité un seul, j'ai acheté celui-là et je ne le regrette pas du tout.
Une fois que vous avez vérifié les points clés (l'environnement du logement, ses caractéristiques, le voisinage, les éventuelles charges de copropriété si c'est un appartement), faites aussi confiance à votre intuition. Est-ce que vous vous imaginez rentrer du travail ici ? Recevoir vos amis dans ce salon ? Est-ce que vous visualisez un camion de déménagement arrivant avec vos meubles ? Si la réponse est oui, c'est bon signe !
Bien sûr, vous pouvez toujours visiter d'autres propriétés plus tard pour vous faire une idée de ce qui est disponible sur le marché. Mais si vous avez déjà trouvé "le bon", n'attendez pas trop longtemps avant de faire une offre : dans un marché tendu, quelqu'un d'autre pourrait faire une offre en premier et le bien pourrait alors être vendu.
Ne cherchez pas le bien immobilier parfait
Souvent, quand on achète son premier bien immobilier, on a l'impression que c'est un achat "pour la vie"... peut-être parce qu'on a encore entendu dire par nos parents ou nos grands-parents qu'il fallait "investir dans la pierre" pour se constituer un patrimoine, avec l'impression qu'il faut tout de suite trouver une maison ou un appartement adapté à toutes les évolutions futures de votre situation. En réalité, la plupart du temps, on ne reste pas toute sa vie dans son premier achat immobilier !
N'essayez donc pas de trouver le bien parfait : il n'existe pas. Cherchez un bien qui répond à vos besoins du moment et que vous pouvez vous permettre, avec une petite marge de négociation. Vous pourrez toujours rénover ou même déménager plus tard si vous en avez besoin.
Autrement dit, visez un bien qui remplit un maximum de critères... et déterminez des critères "secondaires" : soit des choses que vous pourrez financer dans un second temps, soit des choses "pas si essentielles" sur lesquelles vous pouvez faire l'impasse pour un premier achat.
Par exemple, si vous rêvez d'une douche à l'italienne et que vous trouvez un bien très sympa, dans un bon quartier mais avec une baignoire, ça fait partie des critères qui peuvent passer à l'arrière-plan, vous referez la salle de bain plus tard !
Si vous faites une bonne affaire et que le bien et/ou le quartier prennent de la valeur, vous réaliserez une plus-value à la revente qui viendra grossir votre apport personnel pour faire un deuxième achat plus ambitieux : augmenter la superficie, choisir un logement avec un meilleur standing, un quartier plus prisé, une ville différente...
J'espère que ces conseils vous seront utiles pour aborder cette grande étape de la vie avec sérénité !
